Жилищный развод

Добросовестные покупатели квартир и домов получили дополнительную защиту: Конституционный Суд РФ запретил отбирать у них купленное жилье, даже если после сделки оно стало предметом спора между предыдущими владельцами – бывшими супругами, которые вовремя не разделили имущество при разводе, а впоследствии один из них общую недвижимость продал. До этого иногда суды возвращали квартиры изначальным собственникам. Советник Федеральной палаты адвокатов РФ Елена Авакян считает, что многих проблем удалось бы избежать, если бы Единый госреестр прав на недвижимость (ЕГРН) был интегрирован с базами загсов, нотариусов, судов.

В 2016 г. Евгений Мокеев купил двухкомнатную квартиру, но счастливым единоличным ее владельцем был недолго. Вскоре выяснилось, что до этого квартира была в совместной собственности семейной пары, хотя собственником в ЕГРН числился только муж. Семья распалась весной 2015 г., однако нажитое в браке имущество не разделили. Спустя несколько месяцев после расторжения союза с женой мужчина продал квартиру своему родственнику, а тот через год – Евгению Мокееву.

После этого экс-супруга начала борьбу за доставшиеся чужому человеку квадратные метры. Сначала она добилась раздела имущества: суд признал, что половина квартиры была ее, а потому первая сделка – по продаже родственнику экс-мужа – считается недействительной. Затем через суд, уже через четыре года после развода, она добилась возврата ей в собственность половины квартиры, у Евгения Мокеева осталась вторая часть доли в ней.

Суды руководствовались ч. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет возвращать жилье прежнему хозяину, если он его лишился «против своей воли». При этом изъять квадратные метры можно и у добросовестного покупателя – того, кто не знал и не мог знать о пороках сделки и проверял документы перед ее совершением.

По мнению судов, жена прежнего владельца жилья как раз лишилась половины квартиры против своей воли. После того как с этим решением согласились суды всех инстанций, Евгений Мокеев пожаловался в КС РФ. Истец просил признать эту норму неконституционной, поскольку она позволяет лишать законного владельца доли в его собственности.

Такое развитие событий стало следствием изменений в судебной практике, считает советник Федеральной палаты адвокатов Елена Авакян. Ранее суды исходили из того, что раздел имущества может осуществляться только в течение трех лет с момента расторжения брака. И если в этот срок он не произошел, то считалось, что раздел фактически произведен. Однако все изменилось несколько лет назад, когда Верховный Суд РФ отказался от этой практики. После этого трехлетний срок стал считаться не с момента развода, а с момента, когда супруг узнал о том, что его права нарушены, то есть с момента спорной сделки, поясняет эксперт.

Конституционный Суд РФ по итогам рассмотрения жалобы Евгения Мокеева занял сторону добросовестных приобретателей. Он указал, что имущество признается совместной собственностью мужа и жены, даже если куплено и зарегистрировано на одного из них. Факт внесения в ЕГРН записи с указанием только одного человека не отменяет законного режима имущества, и оба супруга являются его собственниками, подчеркнул Суд.

Не следует требовать слишком многого от покупателя, который руководствуется данными из ЕГРН при покупке жилья, – он не обязан и не может выяснить его историю. Защищать право на имущество должен сам владелец. Бывший супруг, сведений о котором нет в ЕГРН, объяснил Конституционный Суд, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе или хотя бы о внесении указания о себе как о сособственнике в запись о регистрации права. В отсутствие же таких действий недопустимо возложение неблагоприятных последствий совершения сделки на добросовестных покупателей.

В случае же с Евгением Мокеевым бывшая владелица квартиры, счел Конституционный Суд, вряд ли была заинтересована судьбой своего имущества, так как долгое время не принимала мер по оформлению его в собственность. Кроме того, у покупателя меньше возможностей для оценки рисков, чем у бывшей супруги продавца, у которой было право на квадратные метры. Потому судам не следовало удовлетворять ее иск, предъявленный к приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником законно.

Решения судов по делу Евгения Мокеева должны быть пересмотрены, указал Конституционный суд. Сама же экс-супруга первого продавца может предъявить претензии бывшему мужу и взыскать деньги за половину квартиры с него.

Это уже не первый случай, когда Конституционный Суд вступается за добросовестных покупателей недвижимости. Еще в 2017 г. Суд запретил отбирать у них жилье, если выяснится, что оно на самом деле должно принадлежать региону или муниципальному образованию – его первоначальный владелец умер и не оставил наследников, но чиновники своевременно его не оформили в собственность и в результате пусть даже и нелегальных схем квартира оказалась в продаже. В этой части закон был исправлен и приведен в соответствие с позицией суда.

Эксперты положительно оценивают решение Конституционного Суда, обращая внимание на то, что возможности покупателя по проверке чистоты сделки купли-продажи квартиры до сих пор сильно ограниченны. Ему затруднительно легально узнать, был ли продавец в браке на момент приобретения отчуждаемой теперь недвижимости и может ли его экс-супруг претендовать на долю в ней.

Причина проблемы, с которой столкнулся Евгений Мокеев, кроется в недоступности для граждан на этапе сделки достоверной информации о недвижимости и ее владельцах. Многих проблем не было бы, если бы ЕГРН был интегрирован с базами загсов, нотариусов, судов, считает Елена Авакян. Тогда человек мог бы узнать, что квартира была куплена в период нахождения гражданина в браке, узнать, есть ли у него брачный договор, и т.д.

«Самая главная задача – чтобы реестр содержал всю необходимую информацию. Либо сразу прописывают обоих супругов в реестре, если это их совместная собственность. Либо есть брачный договор и ссылка на него в реестре. Тогда человек будет защищен», – считает Елена Авакян.

По ее мнению, государство уже имеет все технические возможности, чтобы осуществить интеграцию реестров и нет никаких препятствий для интегрирования системы ЗАГС и ЕГРН, как не существует и проблемы, чтобы интегрировать это с электронным нотариатом. Кроме того, нет в общем-то препятствий, чтобы изменить нормативное регулирование таким образом, чтобы все судебные акты, касающиеся супружеского имущества, если там упомянута недвижимость, вносились автоматически в реестр.

Это могло бы работать так: разделили супруги квартиру при разводе – информация об этом появилась в ЕГРН в записи о ней. Если нотариус утвердил соглашение о разделе имущества, такая информация в реестр должна попасть через электронный нотариат.

Однако будет ли это реализовано в обозримом будущем, неизвестно. Конституционный Суд в своем постановлении лишь сослался на право, а не на обязанность парламента изменить действующие законы.

Источник – журнал «Профиль».