Имущество с разводом

Конституционный Суд (КС) РФ защитил добросовестных приобретателей квартир, которые раньше находились в совместной собственности бывших супругов. Судьи постановили: если один из супругов в течение трех лет после развода ничего не сделал, чтобы разделить имущество, он не имеет права требовать своей доли у стороннего покупателя, который не знал о наличии проблемы. Советник Федеральной палаты адвокатов РФ Елена Авакян оценила решение КС положительно. По ее словам, ставшая поводом для принятия этого решения история – следствие изменения в судебной практике последних лет.

Такое решение было вынесено после изучения истории Евгения Мокеева. В 2016 г. он приобрел двухкомнатную квартиру в Ангарске у гражданина М., купившего ее годом раньше у своего родственника по фамилии Гуков, который за несколько месяцев до этого развелся с супругой. Но потом гражданка Гукова подала на раздел имущества, проданной уже ловким бывшим мужем квартиры тоже, и потребовала от нового собственника вернуть ей половину. Между тем Евгений Мокеев при покупке понятия не имел, что квартира «нехорошая» – в реестре недвижимости никаких указаний на то, что она являлась совместно нажитым имуществом супругов, не было. Но статья 302 Гражданского кодекса РФ допускает изъятие жилья и у добросовестного приобретателя, если право собственности прежний хозяин утратил «против своей воли». Суды всех инстанций признали, что гражданка Гукова своих прав лишилась как раз против своей воли, и единственная квартира, купленная Евгением Мокеевым, уполовинилась.

Кстати, из дополнительных разъяснений, которые истец прислал в ответ на просьбу КС, следует, что проблемы его на том не закончились. Гражданка Гукова подала на него еще один иск, требуя физически выделить ей долю в квартире в виде отдельной комнаты. Но сейчас комната в квартире лишь одна (перепланировку на законных основаниях осуществил еще первый ее покупатель)… В общем, Евгений Мокеев счел, что статья 302 ГК нарушает его конституционные права как законного и добросовестного приобретателя.

В оглашенном 13 июля главой КС Валерием Зорькиным решении констатируется, что недвижимое имущество признается совместной собственностью супругов, даже если приобретено и записано в реестре оно лишь на имя одного из них. Более того: закон допускает, что в реестре о наличии второго совладельца-супруга может быть ничего и не написано. При покупке жилья добросовестный покупатель, который доверяет сведениям ЕГРН, не обязан, да и в подавляющем большинстве случае не имеет реальной возможности выяснить полную историю этого имущества.

Но бывший супруг, о котором в ЕГРН нет ни слова, должен сам позаботиться о разделе имущества и хотя бы внести сведения о себе как совладельце в реестр. Если же в отведенные законом три года после развода он этого не сделал – неблагоприятные последствия сделки возлагать на добросовестного покупателя недопустимо, говорится далее в постановлении КС. Гражданка Гукова, по мнению судей, никаких усилий для защиты своих прав собственности 4 года после развода не предпринимала, в квартире не жила и заинтересованности в сохранении ее части за собой не выказывала – значит, все решения судов о возврате ей права собственности на половину квартиры Евгения Мокеева должны быть пересмотрены. При этом права потребовать компенсации у бывшего супруга, единолично продавшего общее имущество, ее никто не лишал и не лишает.

Советник Федеральной палаты адвокатов РФ Елена Авакян считает, что было бы правильным прописать в Гражданском кодексе «жесткие, публично проверяемые сроки давности подачи иска на раздел имущества – пусть не три года, если кажется, что этого мало, а 5, но с конкретной даты юридически значимого действия, даты расторжения брака».

«С одной стороны, приобретенное во время брака имущество является совместной собственностью супругов, и каждый, кто покупает квартиру у кого-либо, состоявшего в браке, должен быть особенно внимателен. С другой – мы многие годы приучали страну к тому, что очень важна устойчивость гражданского оборота недвижимости, и в подобных ситуациях бывшие супруги вправе требовать не возврата имущества, а уплаты денежной компенсации по реальной рыночной стоимости. Но потом Верховный Суд стал отсчитывать трехлетний срок, который законом дается на раздел имущества, не с даты развода, а с того момента, когда права бывшего супруга были нарушены, то есть с момента продажи спорной недвижимости, и баланс был нарушен не в пользу добросовестных приобретателей», – пояснила Елена Авакян.

По ее словам, изменение практики было бы оправданно, «если бы в каждом случае это была совершенно чистая история – семеро по лавкам, несчастная обездоленная женщина, но зачастую это просто попытка свести счеты».

Елена Авакян полагает, «многих проблем можно было бы избежать, если бы наши реестры недвижимости были полноценно интегрированы с базами загсов и другими информационными системами», и там можно было видеть, что квартира приобретена в период нахождения гражданина в браке, видеть, есть или нет брачный договор или соглашение о разделе имущества…

Но КС в своем решении оговорил лишь право, а не обязанность федерального законодателя внести изменения в действующие законы.

Источник – «Московский комсомолец».