Популярные материалы

Научная работа – возможность внести вклад в развитие юридической мысли и практики
6 мая 2025 г.
Сергей Заика
Научная работа – возможность внести вклад в развитие юридической мысли и практики
Для того чтобы минимизировать ошибки адвокатов-защитников из-за ненадлежащего применения уголовного и уголовно-процессуального законодательства, необходимо комплексно подходить к вопросу повышения профессионализма
«Судят реже и хуже»: присяжные стали рассматривать меньше дел
28 апреля 2025 г.
Сергей Насонов
«Судят реже и хуже»: присяжные стали рассматривать меньше дел
Статистика уголовных дел, которые рассматривают присяжные, удивила специалистов
Следующей цивилизацией будет цивилизация права
16 апреля 2025 г.
Виктор Буробин
Следующей цивилизацией будет цивилизация права
В 2025 году планируется открытие первой бесплатной электронной юридической библиотеки «ЮСТЕКА»
Избавимся от мошенников
15 апреля 2025 г.
Светлана Володина
Избавимся от мошенников
Президент Федеральной палаты адвокатов Светлана Володина – о реформе рынка юридических услуг
Слово – основное орудие в адвокатской деятельности
4 апреля 2025 г.
Нвер Гаспарян
Слово – основное орудие в адвокатской деятельности
20 марта отметил юбилей заместитель председателя Комиссии Совета ФПА РФ по защите прав адвокатов, советник ФПА РФ, член Совета АП Ставропольского края Нвер Саркисович Гаспарян
Тимур Якупов
Юрист, партнер агентства практикующих юристов «Правильное право»

Договоры дарения недвижимости могут являться маркером социального риска

11 мая 2023 г.

Масштаб ошибок при таких сделках в простой письменной форме не ограничивается единичными случаями


Дарение своей единственной квартиры, совершенное летом 2022 г. 88-летней бабушкой в пользу своего однофамильца, квартиранта – росгвардейца, запустило вереницу юридически значимых последствий, которые и привели нас к идее о необходимости внесения изменений в Гражданский кодекс РФ.

Прошлой осенью к нам обратилась внучка и рассказала, что ее тугоухая и полуслепая бабушка по необъяснимым для нее самой причинам решилась на серьезный и ответственный шаг – подарила свою квартиру постороннему человеку. Сделку совершили в МФЦ. По словам бабушки, она плохо понимала, что и зачем подписывает, но доверилась квартиранту, который объяснил ей, что эти формальности необходимы, чтобы он мог официально помогать по хозяйству. Бабушка была удивлена, что после поездки в МФЦ парень попросту исчез, перестал появляться, не отвечал на звонки. Своими переживаниями она поделилась с внучкой. Установленный впоследствии факт дарения стал большим сюрпризом не только для одаряемого, но и для дарителя и ее внучки.

Перед нами встала довольно сложная задача – признать договор дарения недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Изучив общероссийскую практику, мы нашли преценденты, когда пожилым людям на апелляционных и кассационных этапах обжалования удавалось вернуть подаренное, даже в случаях, если судебные экспертизы признавали их вменяемыми.

Мы обратили внимание не столько на результат найденных дел, сколько на уникальную по своей природе аргументацию судов, особый подход к вопросу о восстановлении справедливости и, определенно, смелую интерпретацию юридически значимых обстоятельств дела.

Например, в одном из таких дел суд первой инстанции, отказывая пенсионеру в удовлетворении иска, исходил из того, что условия договора дарения изложены прямо и недвусмысленно, а из его содержания следует, что суть положений законодательства сторонам договора известна и понятна, один экземпляр договора вручен дарителю, что подтверждает, что он понимал существо сделки и ее последствия. Логично?

Судебная коллегия с логикой суда первой инстанции не согласилась и в апелляционном определении отметила, что суду было необходимо принять во внимание возраст истца, состояние здоровья, особенность его положения и значение оспариваемой сделки и сквозь эту призму установить, сформировалась ли выраженная в сделке воля пенсионера на самом деле.

Судебная коллегия отменила решение и указала, что истец является неграмотным, инвалидом, страдает тугоухостью, практически не слышит и достиг преклонного возраста (81 года), страдает возрастными заболеваниями, а отчуждаемый дом является для него единственным пригодным для проживания жилым помещением, при этом из буквального толкования условий договора нельзя сделать бесспорный вывод о сохранении права проживания за истцом в отчужденном жилом помещении.

Не осталась без оценки апелляционной инстанции простая письменная форма договора и тот факт, что судом первой инстанции не учтено, что при заключении и подписании договора у истца не было представителя, не заинтересованного в исходе сделки, который разъяснил бы содержание заключаемой сделки, в том числе расшифровал положения приведенных в договоре статей, а также озвучил последствия совершаемой сделки.

Судебная коллегия подчеркнула, что с учетом безграмотности истца и его тугоухости он не мог самостоятельно ознакомиться с условиями договора, а договор не содержит указания на то, что он им прочитан самостоятельно либо кем-то другим вслух.

Если на приведенный пример из практики – историю со счастливым концом, в которой пенсионерке удалось вернуть единственное жилье, посмотреть под другим углом, мы увидим коварство простого, на первый взгляд, понятного договора дарения, где малейшая ошибка, заблуждение, непонимание могут привести к серьезным последствиям для дарителя.

С учетом того, что оспаривание сделки и признание ее недействительной – это механизм гражданско-правовой защиты, обращение пострадавших дарителей в правоохранительные органы не может обеспечить им защиту со стороны государства, так как при наличии спора о праве заявителю будет предложено обратиться в суд.

Обращаясь в суд, даритель должен быть готовым к долгой борьбе, влекущей существенные финансовые затраты. Но далеко не все способны найти в себе силы и организовать грамотную защиту нарушенного права, в связи с чем случаи «ошибочного» дарения носят латентный характер, а печальные последствия остаются за кулисами общественного внимания.

Важно подчеркнуть, что дарение между близкими родственниками является естественной и довольно распространенной формой гражданско-правового и семейного взаимодействия, где субъектный состав сделки предопределяет мотивацию дарителя, а вот безвозмездная передача недвижимого имущества в пользу «чужих» лиц в условиях рыночной экономики служит скорее исключением из правил.

Мы пришли к пониманию, что договоры дарения недвижимости, в которых даритель и одаряемый не состоят в близком родстве, являются маркером социального риска, так как на практике зачастую они заключаются вследствие заблуждения со стороны дарителя относительно природы совершаемой им сделки, сопровождаются злоупотреблением правом со стороны одаряемого и содержат в себе признаки мнимой и притворной сделок, особенно когда на стороне дарителя выступают представители социально незащищенных слоев населения из числа лиц преклонного возраста (в том числе одиноких, пожилых граждан); лиц, страдающих от различных видов зависимости (алкогольная, наркотическая); лиц, страдающих различными видами психических и психологических заболеваний и отклонений, но не состоящих на соответствующем учете и юридически являющихся дееспособными ввиду необращения за соответствующей помощью; лиц, вступивших в различные секты, а также иные запрещенные на территории Российской Федерации организации и объединения, либо попавших под иное опасное влияние со стороны одаряемых.

Масштаб ошибок при дарении недвижимости не ограничивается единичными случаями. По данным Росреестра, в 2022 г. только в Республике Башкортостан заключено около 20 000 договоров дарения, 783 из которых обжалуются в суде с привлечением Росреестра в качестве третьего лица, при этом не каждый юрист, определяя круг третьих лиц, привлекает Росреестр.

В связи с этим мы подготовили и направили в Государственное Собрание – Курултай Республики Башкортостан проект федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации», которым предложили установить обязательную нотариальную форму для договоров дарения недвижимости, за исключением случаев, когда даритель и одаряемый являются близкими родственниками.

Государственное Собрание – Курултай Республики Башкортостан поддержало нашу инициативу и 5 мая созвало круглый стол, на котором в широком кругу с участием Уполномоченного по правам человека в РБ, представителей Верховного суда Республики Башкортостан прокуратуры, Следственного комитета, нотариата, адвокатуры и Росрееста мы обсудили проблематику договоров дарения недвижимости и предлагаемую законодательную инициативу, которая нашла абсолютную поддержку со стороны участников мероприятия. Совсем скоро соответствующий законопроект будет направлен в Государственную Думу ФС РФ.

В тот же день история бабушки, подарившей квартиру, завершилась признанием иска со стороны ответчика и заключением мирового соглашения.

Поделиться