Тимур Якупов

Юрист, партнер юридической компании БашГУРД

Договоры дарения недвижимости могут являться маркером социального риска

Дарение своей единственной квартиры, совершенное летом 2022 г. 88-летней бабушкой в пользу своего однофамильца, квартиранта – росгвардейца, запустило вереницу юридически значимых последствий, которые и привели нас к идее о необходимости внесения изменений в Гражданский кодекс РФ.

Прошлой осенью к нам обратилась внучка и рассказала, что ее тугоухая и полуслепая бабушка по необъяснимым для нее самой причинам решилась на серьезный и ответственный шаг – подарила свою квартиру постороннему человеку. Сделку совершили в МФЦ. По словам бабушки, она плохо понимала, что и зачем подписывает, но доверилась квартиранту, который объяснил ей, что эти формальности необходимы, чтобы он мог официально помогать по хозяйству. Бабушка была удивлена, что после поездки в МФЦ парень попросту исчез, перестал появляться, не отвечал на звонки. Своими переживаниями она поделилась с внучкой. Установленный впоследствии факт дарения стал большим сюрпризом не только для одаряемого, но и для дарителя и ее внучки.

Перед нами встала довольно сложная задача – признать договор дарения недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Изучив общероссийскую практику, мы нашли преценденты, когда пожилым людям на апелляционных и кассационных этапах обжалования удавалось вернуть подаренное, даже в случаях, если судебные экспертизы признавали их вменяемыми.

Мы обратили внимание не столько на результат найденных дел, сколько на уникальную по своей природе аргументацию судов, особый подход к вопросу о восстановлении справедливости и, определенно, смелую интерпретацию юридически значимых обстоятельств дела.

Например, в одном из таких дел суд первой инстанции, отказывая пенсионеру в удовлетворении иска, исходил из того, что условия договора дарения изложены прямо и недвусмысленно, а из его содержания следует, что суть положений законодательства сторонам договора известна и понятна, один экземпляр договора вручен дарителю, что подтверждает, что он понимал существо сделки и ее последствия. Логично?

Судебная коллегия с логикой суда первой инстанции не согласилась и в апелляционном определении отметила, что суду было необходимо принять во внимание возраст истца, состояние здоровья, особенность его положения и значение оспариваемой сделки и сквозь эту призму установить, сформировалась ли выраженная в сделке воля пенсионера на самом деле.

Судебная коллегия отменила решение и указала, что истец является неграмотным, инвалидом, страдает тугоухостью, практически не слышит и достиг преклонного возраста (81 года), страдает возрастными заболеваниями, а отчуждаемый дом является для него единственным пригодным для проживания жилым помещением, при этом из буквального толкования условий договора нельзя сделать бесспорный вывод о сохранении права проживания за истцом в отчужденном жилом помещении.

Не осталась без оценки апелляционной инстанции простая письменная форма договора и тот факт, что судом первой инстанции не учтено, что при заключении и подписании договора у истца не было представителя, не заинтересованного в исходе сделки, который разъяснил бы содержание заключаемой сделки, в том числе расшифровал положения приведенных в договоре статей, а также озвучил последствия совершаемой сделки.

Судебная коллегия подчеркнула, что с учетом безграмотности истца и его тугоухости он не мог самостоятельно ознакомиться с условиями договора, а договор не содержит указания на то, что он им прочитан самостоятельно либо кем-то другим вслух.

Если на приведенный пример из практики – историю со счастливым концом, в которой пенсионерке удалось вернуть единственное жилье, посмотреть под другим углом, мы увидим коварство простого, на первый взгляд, понятного договора дарения, где малейшая ошибка, заблуждение, непонимание могут привести к серьезным последствиям для дарителя.

С учетом того, что оспаривание сделки и признание ее недействительной – это механизм гражданско-правовой защиты, обращение пострадавших дарителей в правоохранительные органы не может обеспечить им защиту со стороны государства, так как при наличии спора о праве заявителю будет предложено обратиться в суд.

Обращаясь в суд, даритель должен быть готовым к долгой борьбе, влекущей существенные финансовые затраты. Но далеко не все способны найти в себе силы и организовать грамотную защиту нарушенного права, в связи с чем случаи «ошибочного» дарения носят латентный характер, а печальные последствия остаются за кулисами общественного внимания.

Важно подчеркнуть, что дарение между близкими родственниками является естественной и довольно распространенной формой гражданско-правового и семейного взаимодействия, где субъектный состав сделки предопределяет мотивацию дарителя, а вот безвозмездная передача недвижимого имущества в пользу «чужих» лиц в условиях рыночной экономики служит скорее исключением из правил.

Мы пришли к пониманию, что договоры дарения недвижимости, в которых даритель и одаряемый не состоят в близком родстве, являются маркером социального риска, так как на практике зачастую они заключаются вследствие заблуждения со стороны дарителя относительно природы совершаемой им сделки, сопровождаются злоупотреблением правом со стороны одаряемого и содержат в себе признаки мнимой и притворной сделок, особенно когда на стороне дарителя выступают представители социально незащищенных слоев населения из числа лиц преклонного возраста (в том числе одиноких, пожилых граждан); лиц, страдающих от различных видов зависимости (алкогольная, наркотическая); лиц, страдающих различными видами психических и психологических заболеваний и отклонений, но не состоящих на соответствующем учете и юридически являющихся дееспособными ввиду необращения за соответствующей помощью; лиц, вступивших в различные секты, а также иные запрещенные на территории Российской Федерации организации и объединения, либо попавших под иное опасное влияние со стороны одаряемых.

Масштаб ошибок при дарении недвижимости не ограничивается единичными случаями. По данным Росреестра, в 2022 г. только в Республике Башкортостан заключено около 20 000 договоров дарения, 783 из которых обжалуются в суде с привлечением Росреестра в качестве третьего лица, при этом не каждый юрист, определяя круг третьих лиц, привлекает Росреестр.

В связи с этим мы подготовили и направили в Государственное Собрание – Курултай Республики Башкортостан проект федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации», которым предложили установить обязательную нотариальную форму для договоров дарения недвижимости, за исключением случаев, когда даритель и одаряемый являются близкими родственниками.

Государственное Собрание – Курултай Республики Башкортостан поддержало нашу инициативу и 5 мая созвало круглый стол, на котором в широком кругу с участием Уполномоченного по правам человека в РБ, представителей Верховного суда Республики Башкортостан прокуратуры, Следственного комитета, нотариата, адвокатуры и Росрееста мы обсудили проблематику договоров дарения недвижимости и предлагаемую законодательную инициативу, которая нашла абсолютную поддержку со стороны участников мероприятия. Совсем скоро соответствующий законопроект будет направлен в Государственную Думу ФС РФ.

В тот же день история бабушки, подарившей квартиру, завершилась признанием иска со стороны ответчика и заключением мирового соглашения.