Рестораторы vs арендодатели

На руинах отрасли рестораторы России в «Декларации солидарности бизнес-сообщества по вопросам аренды в период борьбы с пандемией и восстановительный период» попытались прописать правила взаимодействия не только с арендодателями, но и между собой. Предлагается до окончания ограничительных мер отменить оплату аренды, а после – начислять ее в процентах от оборота, но не более 10%. Членам корпорации рекомендовано не занимать помещения конкурентов, даже если те их лишатся. Некоторые арендодатели пошли навстречу, но и немало тех, кто назвал это «недопустимым ультиматумом» и не намерен отдавать ни пяди поступлений от аренды. Законны ли требования рестораторов, ждать ли волны банкротств и судебных разбирательств в отрасли, являются ли ограничительные меры форс-мажором, возможно ли в рамках действующего законодательства разрешать споры арендатор – арендодатель? «Закония» обратилась к президенту Федеральной палаты адвокатов РФ Юрию Пилипенко с просьбой выступить «третейским арбитром» и дать правовую оценку этому противостоянию в интервью главному редактору онлайн-издания, члену Общественного совета при Министерстве юстиции РФ Рубену Маркарьяну.

– Юрий Сергеевич, Ваш прогноз: ожидается ли рост банкротств и судебных разбирательств, если рестораторы-арендаторы и владельцы недвижимости не урегулируют вопросы арендной платы, и на чьей стороне окажется судебная практика?

– Любой бизнес – это динамичный процесс и его развитие для каждого на момент известных событий находилось в разных точках. Кто-то имел серьезную подушку безопасности, кто-то только открылся, да еще набрал кредитов, которые нужно обслуживать. Поэтому мы увидим и тех, кто нормально переживет этот кризисˆ и тех, для кого он станет фатальным. Для многих процесс выживания и восстановления будет болезненным. А потому следует прогнозировать рост числа конфликтов и их судебного воплощения.

– Можно ли признать решение о закрытии общественных мест, в том числе и ресторанов, отраженное в Указе Президента РФ № 206, обстоятельством непреодолимой силы и поможет ли это в разрешении споров арендатор – арендодатель?

– Указом Президента РФ от 25 марта 2020 г. № 206 установлен режим нерабочих дней в период с 30 марта по 3 апреля. Указом от 2 апреля 2020 г. № 239 он был не просто продлен до 30 апреля, но и, что важно, дано поручение субъектам РФ исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки обеспечить разработку и реализацию комплекса ограничительных и иных мероприятий. Такими мерами стали в основном режим повышенной готовности, а также режим карантина (например, в Краснодарском крае).

В Москве и Московской области режимы повышенной готовности были введены задолго до соответствующего поручения Президента РФ – 5 марта и 12 марта соответственно. Согласно п. 20.1 Указа Мэра Москвы № 12-УМ распространение новой коронавирусной инфекции является чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы.

Анализ приведенной нормы по столице показывает, что распространение коронавирусной инфекции является чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, а вот введение режима повышенной готовности – уже обстоятельством непреодолимой силы. Аналогичные нормы содержатся в нормативно-правовых актах других субъектов РФ, устанавливающих режим повышенной готовности.

– Насколько позволяет действующая нормативная база эффективно разрешать данные споры (в частности, ст. 417 и 451 ГК РФ; ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»)? Или требуется принятие дополнительных специальных норм? 

– Правовая система всегда содержит механизмы разумного регулирования общественных отношений и достижения баланса интересов. Не исключение и наш Гражданский кодекс. За последние семь лет в него внесены значительные изменения, касающиеся принципов разумности и добросовестности использования имеющихся прав. Немало было и разъяснений высших судебных инстанций, ориентирующих суды на применение гражданско-правовых норм через призму принципа доброй совести ради достижения разумного баланса интересов участников гражданского оборота. Эти нормы и требования применимы в любой ситуации, включая сегодняшнюю. Но они требуют взвешенного, творческого и очень обоснованного подхода со стороны правоприменителя. Могу предположить, что правоприменение в постпандемической правовой реальности станет еще и серьезной проверкой зрелости нашей судебной системы. Ее готовности не столько применять готовые формулы, сколько демонстрировать приверженность так часто цитируемой юристами формулы о том, что право есть искусство добра и справедливости.

Безусловно, под особым ударом оказались компании, деятельность которых была напрямую запрещена нормативно-правовыми актами субъектов РФ, вводящими режим повышенной готовности. К таким компаниям, в частности, относятся рестораны, кафе, столовые, буфеты, бары, закусочные и иные предприятия общественного питания, за исключением работающих на вынос.

Но, получается, что даже те, кто одновременно и работают на вынос, и предоставляют услуги общественного питания на своей территории или перестроились под такой режим работы, не имеют возможности использовать принадлежащие им, как правило, на праве аренды площади обеденных залов. Естественно, возникли вопросы по оптимизации арендных отношений, так как платежи по аренде составляют зачастую существенную часть расходов рестораторов.

Можно использовать несколько механизмов оптимизации арендных отношений в зависимости от целей, которые ставит для себя арендатор. Например, расторжение договора аренды, изменение площади аренды, отсрочка, либо уменьшение арендной платы.

Для реализации права по расторжению договора аренды либо изменению количества арендованных площадей разумно использовать нормы ст. 417 ГК РФ. В данном случае невозможность исполнения обязательства по оплате аренды может обосновываться как полным отсутствием, так и существенным снижением дохода (например, при перестроении работы кафе с обеденного зала на работу «на вынос»).

Но, с другой стороны, в большинстве случаев рестораторами в арендуемых ими помещениях за свой счет сделаны ремонты, вложены средства для их узнаваемости, сформирована своя клиентская база. Все эти труды и затраты при расторжении договора аренды будут потеряны, и наладить работу в другом месте после окончания пандемии будет не так просто. Здесь идеальным решением для арендатора будет освобождение его от арендной платы, но такое решение будет никак не идеально для арендодателя.

Именно поэтому законодатель предлагает механизмы урегулирования споров с соблюдением баланса интересов сторон. Статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрена обязанность арендодателя по заключению допсоглашения на отсрочку уплаты арендной платы в случае установления режима повышенной готовности. Требования к условиям и срокам отсрочки установлены Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439.

Более того, данной статьей установлено право арендатора потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества в результате установления указанного режима.

Используя данные механизмы, не стоит забывать про принцип свободы договора. Не каждому арендодателю будет выгодно предоставить отсрочку по арендной плате, поскольку не гарантированно ее получение в будущем (в том числе по причине банкротства арендатора). Но с учетом того, что сейчас это является его обязанностью, этот аргумент можно использовать в переговорах на предмет уменьшения арендной ставки, в том числе и на периоды после отмены режима повышенной готовности.

С учетом общего изменения настроения людей на посещение общественных мест, арендодатели должны понимать, что разрыв арендных отношений с нынешним арендатором не гарантирует им прихода нового арендатора.

Эти же настроения могут привести к существенному уменьшению посещаемости предприятий общественного питания даже после отмены запрета на их посещение, из-за чего неизбежны банкротства в ресторанной отрасли.

– Федеральная антимонопольная служба в связи с подписанием Декларации рестораторов предостерегла отрасль от возможного картельного сговора. По Вашему мнению, нарушают ли пункты Декларации нормы законодательства?

– Видимо, в попытках остаться на плаву на сегодняшний день более 8000 ресторанов подписали декларацию рестораторов по вопросам аренды в период борьбы с пандемией COVID-19 и восстановительный период (декларацияресторан.рф). Вряд ли можно назвать документ картельным сговором в понимании ст. 11 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», и уж точно не по подпунктам 1–4 пункта 1 указанной статьи.

Более интересно обстоит вопрос с подпунктом пятым, где картельными признаются такие соглашения, которые приводят или могут привести к отказу от заключения договоров с определенными продавцами или покупателями (заказчиками). Здесь речь не об арендаторах и арендодателях. Изначально законодатель закладывал в него совершенно иной смысл. Это тема с отказом в допуске или предпочтениях для доступа в крупные торговые сети. Будет ли законодатель применять ее расширительно, сказать сложно. Но, на мой взгляд, это было бы неразумно.

В любом случае позиция декларации относительно отказа от заключения договоров и ведения переговоров сформулирована некорректно, поскольку не рассматриваются случаи расторжения договора аренды по инициативе самих арендаторов, либо по соглашению сторон.

А в случае же, если договоры аренды будут расторгаться арендодателями в нарушении их обязанностей, предусмотренных ст. 19 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», такие действия арендодателей могут быть оспорены арендаторами в суде с ожидаемой положительной перспективой исхода дела.

В целом я хотел бы отметить, что эта ситуация будет являться для всех нас проверкой на зрелость и способность заботиться не только о своих интересах, но и находить оптимальные и взаимоприемлемые решения.

– Адвокаты за кого? За рестораторов или арендодателей?

– За обоих, в зависимости от того, c кем заключено соглашение.

– Спасибо за интервью!

Источник – «Закония».