Как участок земли стал вещью

21 апреля в рамках очередного вебинара ФПА РФ по повышению квалификации адвокатов лекцию на тему «Актуальные вопросы рассмотрения земельных и градостроительных споров» прочитала доцент кафедры экологического и природоресурсного права Московского государственного юридического университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА), кандидат юридических наук Ольга Романова.

Начав с того, что земельных споров у нас в стране очень много, эксперт предложила вначале систематизировать правовые знания о земельном участке, а также о том, как определяются и уточняются его границы, поскольку подавляющая часть споров связана именно с границами земельных участков. Она напомнила, что в ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) перечислены объекты земельных правоотношений – земельные участки или части земельных участков, термин «земля» желательно не употреблять. При этом часть земельного участка в качестве самостоятельного объекта может выступать только в отношениях, связанных с его использованием, в том числе быть объектом аренды и устанавливаемых ограничений использования (сервитутов, зон с особыми условиями использования и т.п.).

Ольга Романова обратила внимание слушателей, что понятие земельного участка не такое простое, как кажется, и объяснила его отличие от других объектов недвижимости. Она отметила, что в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» легальное понятие появилось еще до принятия ЗК РФ и устанавливало, что «земельный участок – это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Однако это понятие не предусматривало обязательного определения границ участка на местности. Такая процедура появилась в «Инструкции по межеванию земель», принятой в 1996 г., причем прописанные в ней правила межевания с тех пор принципиально не изменились. В спорах, объектом которых выступают земельные участки, образованные после 1996 года до вступления в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», данный документ может применяться и сейчас.

Отсутствие четких правил определения границ приводило к огромному количеству споров. Когда был принят Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», вступивший в силу с 1 марта 2008 г., а также внесены поправки в ЗК РФ, изменение понятия коснулось понятия и идентификации границ земельного участка, которые теперь должны быть определены в соответствии с федеральными законами.

Проведение геодезических работ в процессе межевания позволяет определить достоверные сведения о местоположении границ земельного участка. Однако в июне 2014 г. был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который, вступив в силу 1 марта 2015 г., ввел новое понятие, которое все критикуют, так как оно повторяет положения Гражданского кодекса РФ и констатирует, что земельный участок как объект права «является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи».

Хотя данное определение даже лучше предшествовавшего, поскольку земельный участок с установленными границами, но без конкретных характеристик – это еще не вещь, которую можно использовать в разных целях: что-нибудь там построить, посадить или использовать иначе. Поэтому у земельного участка как вещи обязательно должна быть определена цель его использования, для реализации которой он образуется и может быть предоставлен заинтересованным лицам. Данная цель юридически выражается в установлении такой характеристики земельного участка, как разрешенное использование.

Все индивидуальные характеристики земельного участка делятся на основные и дополнительные. По словам эксперта, те и другие обязательны для каждого участка, однако к основным относятся те, которые не могут быть изменены без образования новых земельных участков с присвоением новых кадастровых номеров (за определенными исключениями, которое установлено, например, для ранее учтенного земельного участка). Тогда как дополнительные характеристики могут изменяться по основаниям и в порядке, установленным законодательством. Это, например, адрес объекта недвижимости, наличие на участке природных объектов, ограничений прав на его использование и др.

Обязательными являются такие дополнительные характеристики, как категория земель, определяющая их целевое назначение, и разрешенное использование земельного участка. Правовой режим должен быть установлен в отношении каждого земельного участка. Среди участков, образованных в 90-е годы прошлого века, встречаются участки без установленной характеристики. В этом случае уполномоченный орган власти должен установить эти характеристики исходя из его местоположения и фактического использования.

В зависимости от целей образования земельного участка определяются его площадь, рыночная стоимость и другие основные и дополнительные характеристики. В границах населенных пунктов разрешенное использование земельных участков устанавливается таким градостроительным актом, как Правила землепользования и застройки, утверждаемые нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Они устанавливают градостроительные регламенты относительно каждой территориальной зоны. Там указывается перечень видов разрешенного использования участков их правообладателями и предельные размеры земельных участков. Изменение таких видов в отношении конкретного участка возможно только в рамках градостроительного регламента.

* * *

Рассказав о порядке изменения разрешенного использования земельных участков, Ольга Романова перешла к судебным спорам, в частности о проблеме изменения разрешенного использования земельных участков из состава сельхозугодий для их использования в целях застройки. «У нас не очень хотят заниматься сельским хозяйством, но хочется все застроить», – заметила эксперт, поэтому режим нередко изменялся, предусматривая застройку сельскохозяйственных полей коттеджными и дачными поселками и даже многоквартирными домами. Это осуществлялось органами местного самоуправления по инициативе заинтересованного лица при условии проведения публичных слушаний в соответствии с порядком, установленным ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», нормы которого не распространяются на земли сельскохозяйственного назначения. Поэтому такие действия местных властей были совершенно незаконными, и по представлению прокуроров суды могут вынести решения о том, что большое количество дачных и коттеджных поселков должны быть снесены, если суд признает ничтожными решения об изменении категории земельных участков.

Для правомерного изменения соответствующего назначения земельного участка необходимо осуществление процедуры изменения категории земель на земли населенных пунктов путем изменения границ населенного пункта, либо включения данного участка в границы этого населенного пункта. В настоящее время это возможно только в рамках деятельности по территориальному планированию муниципальных районов, поселений,  городских округов и городов федерального значения.

Возможности защиты прав на земельный участок зависят от его статуса. По словам эксперта, участки могут быть учтенными, ранее учтенными или временными. Временными могут быть только земельные участки, образованные до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», т.е. до 1 января 2017 г., оставаться таковыми они могут быть не более 5 лет. «С таким земельным участком нельзя совершать никаких юридических действий», – предупредила Ольга Романова.

Учтенными называются земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет после 1 марта 2008 г., т.е. с момента вступления в силу Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Ранее учтенными называются участки, поставленные на кадастровый учет или права на которые законно возникли до этой даты . Граждане могут быть законными правообладателями участков с двумя этими статусами. Однако если гражданин, которому участок был предоставлен, скажем, еще в советские времена в бессрочное пользование, возвел на приусадебном участке жилой дом и оформил на него права собственности, но не успел оформить документы на земельный участок и умер, то у его наследников могут возникнуть сложности с распоряжением этим имуществом. Если же у данного имущества сменился собственник, ему придется искать правоустанавливающие документы на земельный участок или решать вопрос об оформлении права собственности на него в суде.

До настоящего времени наряду с приусадебными, предназначенными для огородничества, встречаются полевые участки, непосредственно прилегающие к приусадебным. Граждане использовали их как единое целое. Такие земельные участки при отсутствии возражений со стороны местной администрации и при соблюдении условий определения границ земельных участков, установленных ст. 11.9 ЗК РФ, можно оформить в процессе уточнения границ.

Эксперт коснулась вопроса о проблемах применения  приобретательной давности к возникновению права собственности на земельные участки, которая может использоваться только в специфических случаях, когда речь идет о спорах между частными собственниками, но не может касаться земельных участков, которые находятся в государственной собственности.

Ранее учтенных участков все еще много, хотя их число и уменьшается. Сведения о площади и границах такого участка априори считаются недостоверными, часто их ставят на учет только на основании сведений о площади в первичном правоустанавливающем документе. Поэтому у собственников ранее учтенных земельных участков есть однократное право на уточнение местоположения границ и площади своего земельного участка. Если же границы учтенного участка определены неточно, например, из-за ошибки кадастрового инженера, то нужно доказывать наличие реестровой ошибки при возникновении спора по местоположению границ.

Участки, выданные еще советским гражданам, межевались с помощью обычной рулетки, поэтому их площадь на местности почти всегда отличается от той, что указана в правоустанавливающем документе. Иногда сведения о границах земельного участка вообще отсутствуют или они совершенно недостоверны, поскольку кардинально отличаются от данных, полученных с помощью современных картографических способов. Поэтому судебные споры о границах таких земельных участков возникают довольно часто.

Процедура уточнения границ позволяет гражданам, которые приобрели участок до установления конкретных правил межевания, зафиксировать свое право собственности по фактическому землепользованию. И тогда не удивительно, что фактическая площадь участка может оказаться больше, чем в сведениях, имеющихся в реестре недвижимости. Есть, конечно, некоторые ограничения этого права. В частности, при уточнении границ не должны нарушаться права смежных землепользователей, а увеличить площадь своего участка можно лишь на минимальный размер земельного участка, установленный в данной местности. А если такой размер не установлен, то всего на 10%. Обязательным условием уточнения границ является отсутствие злоупотребления такого права собственником земельного участка, то есть границы уточняемого земельного участка должны существовать на местности не менее 15 лет при отсутствии зафиксированных нарушений прав иных лиц.

Отказ Росреестра об изменении характеристик земельного участка можно оспорить в суде, но тогда необходимо представить доказательства о фактическом землепользовании, т.е. о том, что в данных границах участок существует уже 15 или более лет (это и есть, можно сказать, презумпция приобретательной давности), а также отсутствие споров по границам смежных правообладателей.

В заключительной части своего выступления Ольга Романова дала несколько практических советов по разрешению споров об уточнении границ земельных участков в судебном порядке.

С презентацией к данной лекции можно ознакомиться по ссылке.

Обращаем внимание, что сегодня, 21 апреля, вебинар будет доступен до 00.00 (по московскому времени). Повтор трансляции состоится в субботу, 25 апреля.

Константин Катанян